23 Сентября 2018 г.     0.00 ()     0.00 ()

Движимая недвижимость

 То, что происходит в данный момент в автомобильном сегменте и каковы его перспективы, мы уже рассмотрели на страницах этого номера. Не менее важным считаем обратить свое внимание и на рынок недвижимости. Как обстоит ситуация в этом секторе нашей непростой на сегодня экономики, журнал AG решил обсудить с генеральным директором «Городского риэлторского центра» Сергеем Ивановичем Косиковым.

 

AG: Добрый день, Сергей Иванович. Как, на ваш взгляд, целостно можно охарактеризовать нынешнюю ситуацию на рынке недвижимости нашего региона?

– Да, в принципе, дела обстоят неплохо. Потребность в жилье у населения всегда была. Хотя платежеспособный спрос в нынешней ситуации немного просел. Почему? Рассмотрим на примере. Есть, допустим, какое-то количество продаваемых квартир и определенное число потенциальных покупателей. Под последними мы понимаем именно платежеспособных. То есть тех, которые имеют возможность купить квартиру: например, взять ипотеку. Тех, кто свою жилплощадь продал и готов добавить денег и купить другую. Тех, кто накопил средства и готов вложиться в недвижимость для своих наследников. И вот случился… декабрь. С ростом доллара даже те, кто не рассматривал рынок недвижимости в качестве инвестиций, быстро побежали вкладывать свои сбережения в приобретаемое жилье. Именно для сохранения, не для зарабатывания.

 

AG: Почему так категорично?

– Потому что недвижимость в цене растет. Если регион и экономика активно развиваются, то недвижимость растет быстрее инфляции. При стабильности темп роста цен на недвижимость и инфляции примерно одинаковый. Если же все плохо, жилье может и вовсе не вырасти в цене. Но в то же время и не обесценится. Даже если человек покупает квартиру, чтобы потом сдавать ее в аренду и получать с этого доход, очевидно, что это не самый доходный бизнес. Так что, как ни крути, в подобной ситуации вложение денег в недвижимость позволяет эти деньги только сохранять.

 

AG: Давайте вернемся к декабрьской ситуации в экономике. Поддался ли рынок недвижимости всеобщему тогдашнему ажиотажу и как ситуация того месяца отразилась на сегодняшнем состоянии рынка?

– Ситуация в декабре сложилась так, что, естественно, цены резко пошли вверх. В страхе потерять все люди ринулись деньги куда-нибудь вкладывать. В том числе и в недвижимость. Это и те, кому срочно нужно было менять недвижимость. И те, кто испугался поднятия процентной ставки по ипотеке. И те, кто планировал покупку квартиры через какие-нибудь три-четыре месяца. Они не стали ждать – вышли на рынок покупать квартиры в декабре. Конечно, свою роль здесь сыграли и паникеры, поддавшиеся общему декабрьскому ажиотажу. И в тот момент на рынке «вымели» буквально все. Даже те квартиры, которые по несколько месяцев с завышенной стоимостью стояли на продаже. То есть случилось так, что тот спрос, который при стабильности должен был растянуться на три-четыре месяца, сконцентрировался на декабрьской ситуации.

 

AG: Как это отразилось на первом квартале наступившего 2015 года?

– Вообще, в январе-феврале и так традиционно (сезонно) идет провал по спросу. А декабрьская ситуация дала еще большую просадку. И если рассуждать логически, это вполне нормально. Тем не менее рынок не стоит на месте – потребность в покупке-продаже жилья в любом случае не ушла. Кто-то переждал с рублями. Как такового скачка цен на недвижимость не случилось – в этом случае ситуация достаточно стабильна.

 

AG: Мы правильно вас поняли: то есть как такового роста цен на недвижимость первичного, вторичного жилья не произошло?

– Ну почему? Что касается строительства первичного жилья – застройщики, которые планировали поднять цену в первом квартале, сделали это в декабре. Это же не вторичный рынок, где рулят частники. Это бизнес. Застройщики повышают стоимость планово. Но здесь просто ввиду ситуации на рынке сделали это на две-три недели раньше. Но цены подняли не намного. И здесь очень много факторов. Первое – ипотека. Как только повысились проценты, повысились и требования не только к заемщикам, но и к самим застройщикам. Увеличился размер первоначального взноса в требованиях банка. Ужесточились требования к готовности объекта. В целом сейчас новостройки продаются в плановом порядке – падения спроса не наблюдается. Да и ажиотажного выкупа квартир тоже нет. Все нормально, стабильно. Да, спрос стал меньше. Но на рынке первичного жилья во Владивостоке новостроек так мало, что говорить о падении спроса – нереально. Если объект хороший, то в любые времена, какой бы кризис ни ударил, он продается хорошо.

На вторичном рынке цены в середине декабря подскочили, сейчас по некоторым сегментам «отыграли» немного назад. Если сравнивать текущие цены с концом декабря – они несколько снизились. Если с началом декабря – выросли.

 

AG: То, что сейчас происходит с нашей экономикой, сказывается, как ни крути, на всех сегментах рынка. И в частности коснемся рынка труда: зарплаты на некоторых предприятиях стали выплачиваться с задержкой, а многие люди так и вовсе лишаются рабочих мест. И тут как раз стоит вернуться к разговору о повышенных требованиях банков к заемщикам. Соответственно, и одобренных кредитов по ипотеке становится меньше…

– Начнем с того, что раньше заявок было больше. Но и процент отказа сейчас действительно повысился. Это естественно. Раньше на какие-то моменты банки закрывали глаза – достаточно лояльно относились к неофициальным доходам, такой же подход был и к месту работы. Сейчас же банк, к примеру, более настороженно относится к месту работы потенциального заемщика. Если, к примеру, человек работает в компании продуктов питания, которые поставляются из-за рубежа, это уже означает, что у предприятия достаточно высокие риски. Есть вероятность закрытия, банкротства, таким образом, работник может остаться без зарплаты. Поэтому процент отказов и стал выше. Но, как мы и сказали, заявок-то тоже стало меньше – человек сам оценивает свои силы и прекрасно понимает, каким рискам может себя подвергнуть в ситуации нынешней нестабильности.

 

AG: Подытожим наш разговор советом читателю, когда все-таки лучше покупать квартиру: сейчас или подождать до лучших времен?

– Конечно, многое зависит от того, что будет дальше. Как только наметится всеобщая стабильность, как только наше правительство покажет наметившиеся положительные тенденции как в самой стране, так и в ее регионах, активизируется и рынок во всех его сегментах. Но и ждать чего-то – дело неблагодарное. Традиционно 80 процентов сделок идет по обмену – когда продаешь что-то одно, чтобы купить другое. Разница в ценах на квартиры – она всегда примерно одинакова. И вот, к примеру, человек хочет поменять свою двухкомнатную на трехкомнатную. По разным районам приморской столицы разница цены варьируется до 900 000 тыс. рублей. И эта разница всегда стабильна, вне зависимости, растут ли цены на квартиры или падают, активный рынок или нет. Но случается, что эта разница и уменьшается. Сейчас как раз это и наблюдается – мы мониторим рынок постоянно и наблюдаем падение этой разницы на данный момент. Сами посудите: завтра цены начнут расти – и эта разница вернется на круги своя.

Так что если сейчас представляется возможность приобрести недвижимость, то лучше не затягивать. И речь не только об обмене. Что касается ипотеки, то банковские проценты в любом случае всегда меньше инфляции. Да, сейчас процентная ставка от 14,5, но ведь если и случится чудо и она упадет, то всегда можно пойти в банк и сделать рефинансирование.